Trong bối cảnh nhiều dự án cạnh tranh như hiện nay, động thái này là tấm giấy thông hành giúp họ bán hàng tốt hơn. Nhưng dưới góc độ chuyên môn, các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, hình thức bán nhà trên giấy đầy rủi ro và đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững của thị trường địa ốc.

Ai sẽ chịu trách nhiệm?

Tình trạng bán nhà trên giấy tức bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng dưới nhiều hình thức như huy động vốn, vay vốn từ khách hàng hay góp vốn thực hiện dự án. Tuy nhiên, hình thức bán nhà trên giấy bằng cách huy động vốn từ chính người mua, kiểu “lấy mỡ nó rán nó” đẩy khách hàng vào tình thế “cầm dao đằng lưỡi” với rủi ro rất cao.

Hệ lụy dễ thấy của hình thức kinh doanh này là hàng loạt dự án bị kiện cáo do chậm tiến độ, thậm chí, người mua nhà khóc dở, mếu dở do chủ đầu tư ôm tiền biến mất. Thực tế có không ít những dự án huy động từ khách hàng hàng trăm tỷ đồng cả chục năm nay nhưng vẫn là bãi đất trống. Như dự án Usilk City từng rơi vào vòng luẩn quẩn khi chủ đầu tư bỏ rơi khách hàng, ôm tiền huy động trước tiêu vào mục đích khác.

Về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, bán nhà trên giấy là hình thức mua bán không bền vững và Nhà nước nên cấm hình thức này. Ông Võ nhấn mạnh: “Sở Xây dựng chịu trách nhiệm công bố danh sách các dự án được phép giao dịch BĐS hình thành trong tương lai thì giả định trường hợp người dân vẫn gặp rủi ro khi giao dịch tại các dự án này thì ai chịu trách nhiệm? Sự thật thì pháp luật đã có vì thế hãy để cho chủ đầu tư tự kiểm định dự án của mình có đủ điều kiện bán ra thị trường hay không. Lúc này, Sở Xây dựng mới đi kiểm tra chủ đầu tư đã thực thi đúng quy định không? Nếu chưa, cần phạt nặng. Như vậy, mới đúng cơ chế quản lý, chứ không phải đi làm thay trách nhiệm công bố cho chủ đầu tư”.

Khách hàng tham khảo thông tin mở bán một dự án nhà ở tại Hà Nội. Ảnh: Chiến Công

Đi ngược lại nguyên lý phát triển

GS.TSKH Đặng Hùng Võ lý giải cụ thể, các nước phát triển có hình thức giao dịch BĐS hình thành trong tương lai nhưng chủ yếu ở dạng thế chấp để vay vốn chứ không tập trung vào mua bán. Và người ta chủ yếu mua, bán các căn nhà hiện hữu do họ có những ngân hàng chuyên cho vay BĐS kinh phí lớn. Thậm chí, họ còn có tình trạng dư vốn, cho vay không lãi suất với điều kiện là đồng tiền vận động được. Còn Việt Nam lại có tình trạng bán nhà trên giấy do thiếu vốn. Dù Luật Kinh doanh BĐS đã có quy định để hạn chế tính không bền vững trong hình thức giao dịch này nhưng thực tế vẫn chưa phù hợp. Bởi, thay vì nộp tiền cho ngân hàng, người mua nhà vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư. Vì thế, rất ít ngân hàng gắn lợi ích với chủ đầu tư mới đồng ý đứng ra bảo lãnh.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, mỗi quốc gia đều có những dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Mỹ và Việt Nam có sự khác biệt rất lớn. Tại Mỹ, khi có đất, các nhà đầu tư đi vay vốn ngân hàng phải đảm bảo xây dựng xong mới được bán cho khách hàng, không được phép đồng thời đi vay ngân hàng và huy động tiền của dân. Nếu người dân Mỹ có tiền muốn mua căn hộ hình thành trong tương lai thì có quyền đặt cọc trước. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải mở một tài khoản ngân hàng, số tiền đặt cọc được bỏ vào tài khoản phong tỏa. Chủ đầu tư chỉ được nhận số tiền đó khi dự án được hoàn thành. Song song với đó, chủ đầu tư giao cho người mua giấy chứng nhận quyền sở hữu trên căn hộ hoặc căn nhà đó. Ở Việt Nam thì ngược lại. Người mua nhà “trên giấy” phải được đứng ở cương vị người mua. Việc bắt họ bỏ tiền đầu tư là đang gián tiếp biến họ thành những nhà đầu tư bất khả kháng.

Vị chuyên gia này nhận định, nguyên nhân chính của sự khác biệt này bắt nguồn từ môi trường kinh doanh, tài chính khác nhau của 2 nước. Các nhà kinh doanh BĐS ở Mỹ có thể vay mượn ngân hàng dễ dàng. Ngoài ra còn có các kênh quỹ đầu tư, bán cổ phiếu, trái phiếu để có vốn thực hiện dự án. Trong khi Việt Nam không có các phương tiện này. Ông Hiếu cho hay: “Dù vậy, hiện tại thị trường vốn BĐS của nước ta đang dần dần được hình thành, các chủ đầu tư BĐS đã có kênh huy động vốn từ ngân hàng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu và các quỹ đầu tư. Từ đó kỳ vọng, hình thành thị trường cấp vốn cho nhà đầu tư BĐS thay vì chạy vào trong dân để huy động vốn”.